从我国人口流动情况看，我国人口流动程度提高。按照居住地与户口登记地不在同一个市辖区的口径统计，我国流动人口从2000年的1.2亿人上升到2018年的2.41亿人。流动人口主要向一二线城市集中。2006一2018年的十多年间，一线城市北京、上海的常住人口分别增长了573万人和609万人；在二线城市中，天津、武汉、苏州的常住人口分别增长了485万人、233万人和262万人。从人口的净流入情况看，一二线城市的常住人口数量大于户籍人口数量，整体呈现人口净流人，而三四线城市呈现人口净流出。

以城市常住人口为基准计算，2018年，一线城市(4个样本城市)外来人口流人占比43.55%，二线城市(30个样本城市)外来人口流人占比11.87%，三四线城市(103个样本城市)为人口净流出状态，流出占比3.12%。从三四线城市流向一二线城市的主要是年轻的劳动人口。根据国家统计局的人口抽样数据，2004―2016年，15~64岁的人口在京、津、沪、粤地区呈现明显增长，年增长率为1.8%~2.5%。而在中西部地区明显减少，其中四川、贵州的减幅最大，达到年均-1.8%。同一时期，全国老年人口抚养比年均上升1.9%。京、津、沪、粵地区的老年人口抚养比上升速度均大幅低于全国水平，其中上海和广东出现了负增长。而中西部地区老年人口抚养比的上升速度明显高于全国平均水平，其中甘肃、四川的年上升速度高达3.3%和4.0%。

我国城市人口仍然有一定的增长空间。《国家新型城镇化规划(2014―2020年)》报告显示，2014年我国常住人口城镇化率为53.7%，户籍人口城镇化率只有36%左右，不仅远低于发达国家80%的平均水平，也低于人均收入与我国相近的发展中国家60%的平均水平。2019年我国人口总量为14.00亿人，常住人口城镇化率达到了60.6%，提前一年实现了《国家新型城镇化规划(2014―2020年)》的目标，但如果以发达国家80%的水平计算，我国未来城镇人口还将增加2.72亿人。从人口迁移的趋势规律看，新增城镇人口将继续向一二线城市转移，三四线城市人口将继续保持净流出的态势。

人口老龄化与集中化趋势说明未来对住房的总体需求减缓，我国2013年的适龄劳动力人口就已经达到了最大值，我国的新建住房规模当年就已经达到最高峰。尽管我国城镇化率对比发达国家仍然相对较低，但是城镇化对房地产业的正面影响从长期看可能无法抵消人口结构变化带来的负面影响。这一判断基于如下两个事实：首先我国城镇化水平已经达到60%，未来的增长速度不一定按以前的速度继续发展，即使能够保证当前每年1.226%的城镇化增速，到2040年我国城镇化就将达到80%以上，再向上提升的空间很小；其次是我国现有的15~64岁年龄段的人口比例过高，2010年(我国劳动力人口比重最高的年份)这一比例达到74.5%，显著高于15~64岁年龄段比例最高时的日本和欧美，在当前阶段意味着巨大的青壮年劳动供给，有利于经济发展，但是这也同样意味着适龄人口老龄化之后，我国面临的人口老龄化问题要严重于日本和欧美，对于房地产市场的负面冲击可能会远远超出预期。

长期看，在没有外力措施的支撑下我国大多数地区房地产业的规模将难以再继续扩大，但是不同城市间的结构性差异将增大。一二线城市由于有产业支撑，存在明显的集聚效应，就业机会较多，工资较高，仍在不断吸引外来人口进人，而且主要是年轻人和素质较高人群，他们的收人水平处于社会上层，一二线城市对于房地产的需求仍然强劲，房地产业的发展仍然有较大潜力。相比之下，大多数三四线城市产业基础较差，经济集聚效应不明显，而且城市数量较多，不但面临一二线城市的虹吸效应，还要面对其他三四线城市的激烈竞争，人口形势不容乐观，三四线城市房地产业的发展动力下降，需要谨防住房供给过剩的问题。